부동산 초보를 위한 내 집 마련 전략 6단계

현재 부동산 시장은 어떤가. 정부에선 대출 규제를 할 뿐 아니라 서울 모든 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 전세를 끼고 집을 살 수 있는 갭투자를 차단한 것이다. 다주택자가 누려왔던 세금 혜택도 5월 9일 종료된다. 그래서 현재 일부 다주택자는 가격을 낮춰 집을 내놓고 있다. 이런 상황에서 누군가는 “이번엔 진짜로 집값이 잡힐 수도 있다”라고 말한다. 그러나 반대쪽에선 “어차피 서울 집값은 우상향할 수밖에 없다”라며 반박한다. 어떤 말이 맞을까? 미래는 알 수 없다. 하지만 확실한 사실도 있다. 누구에게나 집은 필요하다는 것이다. 전세든 월세든 자가든, 우리는 어딘가에서 살아야 한다. 그러다 보면 온전히 본인 명의로 된 보금자리를 원할 수 있다. 그것은 자연스러운 욕망이다. “실거주 1채는 진리”라는 말을 꼭 투자 관점에서만 해석할 필요는 없다. 집은 애초에 의식주 가운데 하나기 때문이다. ‘집값이 떨어질까, 상승할까’ 예측하는 것도 중요하겠지만, 핵심은 가장 먼저 ‘내 집’이 필요한지 따져보는 것이다.

내 집 마련을 꿈꾼다면, 먼저 자신의 현실을 숫자로 냉정하게 파악하는 것이 좋다. 주식 투자는 몇만원만 있어도 시작할 수 있지만, 부동산은 구조 자체가 다르다. 현실적으론 어느 정도의 시드머니가 필요하다. 서울 및 수도권 기준으로 보면 시드머니 1억원대를 내 집 마련 출발점으로 잡을 수 있다. 물론 요즘 분위기에는 “겨우 1억원 모아서 집을 어떻게 사나요?”라는 반응이 나올 수 있다. 하지만 집값을 다 모아서 구입하는 사람은 거의 없다. 집은 레버리지(대출)를 활용해 사는 것이다. 개인의 소득 수준 및 대출 가능 금액에 따라 다르겠지만, 시드머니 1억원대를 모았다면 5억원 미만 아파트는 충분히 검토할 수 있다. 서울 외곽 및 수도권에 이 가격대 아파트는 꽤 많다. 전략을 짤 시간이다. 문제는 많은 사람이 이 단계에서 멈춘다는 점이다. 하지만 부동산 시장은 관망한다고 선택지가 넓어지지는 않는다. 오히려 선택지는 줄어든다. 진지하게 전략을 짤 시간이다.

준비물이 필요하다. ‘호갱노노’라는 부동산 앱부터 설치하자. 부동산에 관심 있는 사람이라면 대부분 사용한다. 이 앱에서 원하는 조건을 필터링으로 맞추면, 거기에 해당하는 매물을 파악할 수 있다. ‘아파트’ ‘매매’ ‘5억 미만’ ‘500세대 이상’ 이런 식으로 필터를 설정하면 원하는 조건을 갖춘 매물이 지도에 뜬다. 물론 이 조건의 서울 및 수도권 아파트가 언뜻 매력적으로 보이진 않을 수도 있다. 소위 말해 ‘상급지’로 불리는 동네가 아닐 것이며, 신축이 아닌 구축일 가능성이 높다. 하지만 처음부터 상급지의 인기 아파트 살 여력 있는 사람은 거의 없다. 첫 집을 마련할 땐 철저하게 자신의 체급을 파악하고, 그 안에서 고를 수 있는 물건에만 집중하는 것이 좋다. 회사와의 접근성이나 동네 인프라 등 종합적인 조건을 따진 후 후보지 몇 군데를 정했다면 그다음부턴 발품을 팔아야 한다. 직접 아파트를 찾아가 눈으로 그리고 발로 체험해봐야 한다. 지하철역까지의 거리가 얼마나 되는지, 경사가 있는 동네라면 그게 어느 정도인지 체감해야 한다. 동네를 천천히 걸어보며 전반적인 분위기를 살피는 것도 필수다.

가급적이면 오피스텔, 다세대 주택, 아파텔처럼 아파트 형태가 아닌 주거 상품은 매수하지 않는 것이 좋다. 당장 가성비 좋은 아늑한 보금자리처럼 느껴질 순 있다. 문제는 팔 때다. 실수요자 수요가 꾸준히 받쳐주는 아파트와 달리 비아파트 주거 상품은 거래가 잘 안되는 경우가 많다. ‘사는 건 쉽지만, 파는 건 어려운’ 상품들이다. 아파트를 고를 때도 단순히 가격만 보지 말고 최근 거래 흐름을 반드시 확인해야 한다. 실거래가 주기적으로 체결되는지, 동일 평형이 얼마나 빠르게 소진되는지 살펴야 한다. 거래가 꾸준하다는 것은 수요층이 안정적으로 존재한다는 의미다. 이런 자산을 구매해야 나중에 갈아타기 전략을 수월하게 세울 수 있다. 길게 봤을 때 첫 집은 종착지가 아니다. 훗날 두 번째 집으로 가기 위한 발판이다. 자산 증식의 흐름 속에서 현재의 선택이 다음 단계에 어떤 영향을 줄지도 계산해야 한다. 이런 조건을 종합적으로 따져 매수할 아파트를 골랐다면, 이제는 금융 계획을 세울 차례다.

현재 서울 아파트 대출 규제는 꽤 촘촘한 편이지만, 첫집을 준비하는 사회초년생에게까지 그런 건 아니다. 생애 최초 주택 구입자는 LTV가 70%까지 허용된다. 집 값의 70%까지는 대출로 조달 가능하다는 뜻이다. 예컨대 4억5000만원짜리 아파트를 노린다면 대출은 최대 3억1500만원까지 나온다. ‘DSR 40%’ 규제도 따져봐야 한다. 연소득 대비 1년에 갚아야 할 대출 원리금 비율은 40%를 넘으면 안 된다. 연 금리 4.5%, 30년 만기라는 가정하에 연봉 5000만원 직장인이 빌릴 수 있는 돈은 맥시멈 3억3000만원 정도다. 그러니까 시드머드를 1억원대 수준으로 모았으며 연봉이 5000만원인 직장인은 4억 중반대 아파트를 구매할 수 있다. 대출 비용을 최대한 낮추는 것도 중요하다. 보금자리론 제도를 활용하면 좋다. 정부에서 관리하는 대출이기에 시중은행에서 취급하는 일반 상품보다 비교적 금리가 낮다. 조건이 있다. 1인 가구 기준으로 연소득이 7000만원 이하여야 하며 주택 가격은 6억원 미만에 해당해야 한다. 1억원대 시드머니를 모은 후 5억원 미만 아파트를 노린다면, 보금자리론을 이용하지 않을 이유가 없다.

정부에서 ‘부동산과의 전쟁’을 선포한 상황에서 내 집 마련을 하는 것이 바람직한 일인지 의문이 들 수도 있다. 하지만 우리에겐 살 곳이 필요하다. 전세, 월세, 자가 중 한 가지는 선택해야 한다. 서울 기준으로 보면 월세로 사는 것도 만만치 않다. 월세로만 매달 100만원 가까이 지불하는 것이 기본값이 된 지 오래다. 어차피 매달 적잖은 주거비를 내야 한다면 차라리 본인의 집을 확보하고, 월세 대신 원리금 대출을 갚는 삶에 대해 고려할 필요가 있다. 정부에서 전쟁을 선포한 부동산은 어디까지나 다주택자가 보유한 아파트 및 초고가 주택이다. 주거의 안정성 차원에서 1주택이 필요한 사람들을 위해선 여전히 우호적인 정책을 펼치는 중이다. 결국 부동산 시장의 변곡점에서도 변하지 않는 본질은 ‘나의 삶을 지탱할 공간’은 누구에게나 중요하다는 점이다.